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北京五一期间3盘入市成交超8.8亿 五月将迎供应高

在成交环比下滑近三成的4月,新增供应却达到了88万平方米。这并非偶然,而正是开发商抢收5月的开始。

搜房网讯 五一期间,北京楼市三盘入市,再现日光盘,一项目去化率近八成,三项目成交总金额超过8.8亿元。北京楼市或出现回暖的迹象,而4月北京楼市新房成交量环比下降18.4%,成交均价环比下降11.5%。为逆转颓势,开发商在5月将蓄势待发。据搜房网统计,5月34盘将集中入市,快速跑量已经成为趋势,5月份将迎来供应高峰。

上海已逐渐进入气象意义上的春天,但上海楼市的“暖春”似乎还不明朗。虽然从上周开始,共有14个项目开盘,掀起3月入市高峰,但与此同时信贷政策偏紧,放款时间延长……房贷政策对于楼市的影响也逐步显现。非常依赖贷款的刚需购房者放缓了脚步,一些中低价刚需楼盘成交也跟着放慢了。业界认为,尽管目前楼市的外部环境看似处于僵局,但从近两周刚需盘火爆局面来看,只要有合适楼盘,加上适当优惠,对购房者而言都会构成较大的吸引力,购房者观望时间不会很久。

地产评论员冯燕

小长假北京3盘入市 成交8.8亿元

2月个人房贷环比增幅减少

新盘集中入市项目蓄水期缩短

据搜房网统计,5月1-2日,北京一手住宅成交106套,成交均价约为2.51万元/平方米;上海一手住宅成交427套,成交均价约为2.81万元/平方米;广州网签 302套,面积33303平方米,成交均价13681元/平方米。全国主要的一线城市楼市,似乎出现回暖的迹象,而北京楼市更是出现火爆的势头。

各银行现基本取消首套房贷首付8.5折优惠利率,恢复至基准利率,加上去年底二套房贷首付比例也由6成提高到7成,使得部分房产交易卡在了贷款上。据央行上海总部报告显示,2014年2月,上海市本外币个人住房贷款增加56.9亿元,环比少增59.7亿元,不过同比仍多增21.2亿元。

纵观整个4月,供应量的推高主要由于月末房企集中申领预售证而致。据统计,4月份新增供应量高达88万平方米,其中大部分集中在“五一假日房展”前夕,4月23日—4月30日的新增供应面积高达近40万平方米,这8夭的供应面积就垄断了4月总量的4成以上。

5月1日, 京投银泰万科西华府二期开盘,开盘当天即售罄,销售额突破6亿。从早上八点到中午11点,在3个小时的时间里,该项目产品已基本售罄。当天,珠江四季悦城也出现热销局面,销售额高达1.8亿。

德佑地产研究总监陆骑麟认为,2月上海个人房贷增幅环比回落原因,扣除春节假期因素,主要因为第一季度信贷政策偏紧,放款时间延长,导致个人房贷数量减少。同时,二套房首付比例上调不久,多家银行在年初陆续取消首套房优惠利率,增加了客户购房成本,尤其是刚需群体,影响面较大。往年的第一季度信贷宽裕,然而今年进入3月份仍延续去年末偏紧的政策,预计交易量下滑将延续到第二季度。

4月后两周,正是房企抢先入市的开始。

5月2日,旭辉御锦开盘,搜房网获悉,此次开盘开发商共推出了60套叠拼别墅,分上叠、中叠、下叠三种户型,售价33000-35000元每平方米。当天接近300客户到达现场,累计去化8成,成交金额超过1亿元。

首当其冲受到影响的就是刚需楼盘,因为买这些中低端楼盘的多数是首次置业购房者,他们十分依赖贷款。而今年开始,房贷利率的收紧,银行资金面的紧张,直接加大了购房者的购房成本。据网上不完全控数据显示,3月1日-23日,网上房地产最低报价在3万元/平方米以下的楼盘共有23个项目,供应面积合计53.65万平方米,而此期间单价在3万元/平方米以下的楼盘成交量为41.03万平方米,不少中低端项目的成交表现乏力。

与之前一些项目,拿到预售证到实际开盘尚有一段漫长的时日不同,对于4月末拿到预售证的项目而言,入市表现积极。

五一小长假期间,而大北京楼市个别项目也出现火爆苗头。5月1日,由搜房网携手北京自在城共同举办的的“9.9万抢购特价房”现场参与活动人数超500人,当天现场成交达88套房源,成交额高达5000万元。

如位于宝山大场板块的某新盘,本月新开盘一批房源。截至3月23日,仅有19套签约成交,成交均价为26721元/平方米。而在去年年中该楼盘推出一批房源后,一个月内就签约70套,成交均价为26598元/平方米。可见,在新增供应房源售价无明显涨幅的情况下,销售开始变得缓慢了。此外,还有不少中低端项目开盘以后仍然是“白板”,如嘉定的某楼盘,记者发稿时距该楼盘拿到预售证已有半个月,但网上房地产仍未见签约。

4月30日—5月6日这周浦东张江板块的张江汤臣豪园成交抢眼,网上房地产显示,其网上开盘日期为4月23日。

和4月份冷清的楼市相比,北京楼市小长假的市场表现还算差强人意。链家地产市场研究部提供数据显示,4月北京新建商品住宅网签量为6091套,比3月同期减少16.4%。扣除保障房后,4月纯商品住宅成交仅4258套,比3月同期下降18.4%,比去年4月同期下降18.1%,与历史同期成交量相比仅高于调控深化的2011年。

外环外是“打折优惠重地”

“以前,楼盘蓄水往往要4—5个月时间;目前,楼盘的蓄水期不超过一个月。即使未达到满意的蓄水情况,房企依然会选择在5月开盘。”新聚仁机构地产研究院副院长沙立松如是说。

“与北京二手住宅市场的价格表现一致,纯商品住宅价格逐渐显现下调迹象。” 链家地产市场部的张旭分析,“就项目的成交状态看,4月成交量明显回落,一方面与近期推出的项目有关,另一方面,市场深度观望下,新增项目的蓄客能力也有所减弱。”,北京典型项目的销售情况并不乐观。 

上周开盘项目数为3月集中入市高峰。其中2个项目为纯新盘,占比14%,其余均是老盘新推。本周预计开盘的依旧以刚需房为主。价格方面,延续上月涨价态势,涨价楼盘数量有了1成左右的增加。

对于何为蓄水的开始,上海荒岛工作室副总经理黄欣伟认为,“从售楼处开放之时,蓄水已经开始,正式蓄水也可以说从对外形象出街,也就是从广告、围墙等外展开始。”同时他还告诉笔者,高端项目的蓄水通常会比较长,“对客户资金实力、意向真实度的了解”会拉长蓄水时间。

北京楼市自住房的集中入市,让部分刚需家庭转向观望态度,市场进入深度观望期;而新房库存高企,目前北京楼市库存高达7.7万套,而去年同时期库存为6万套,市场也进入深度博弈期,开发商之间的开盘大战即将上演。

虽然近期全国各地新房降价潮传闻不断,但沪上新房市场却一直坚挺,成交颓势不敌涨价热情。汉宇地产市场部称,即便没有小阳春行情,新房市场涨价势头仍然不可避免。产品类型上,以首置首改户型为主,以郊区低总价刚需产品推盘为主是上周开盘项目呈现的整体特征。

所谓的蓄水截止也需要“大致蓄到了甲方满意的人数”,而这样的人数,往往是甲方自己认定的“推出房源数对应需要的客户数”。

五月将迎来供应高峰 34盘将入市

4008com云顶集团,从整体上来看,上周较多楼盘开盘优惠幅度有所增加,较多楼盘采取多层优惠方式,营销活动较为丰富;开盘形式摇号和按认筹顺序选房各半。据预计,上海4月份将有133个盘打折优惠,环比3月减少25%。从4月份打折优惠项目所处的环间位置和区县分布来看,外环外区域仍是打折优惠的重点区域,打折优惠楼盘共计86个,占比全市74.78%,大幅领先其他环线,中外环间和中内环间分别有17和7个楼盘给出了优惠,而内环以内仅5个楼盘有优惠。从打折区域上来看,嘉定区位居榜首,其次排序为浦东,宝山和青浦同居第三。在销量环比下跌的情况下,刚需盘仍是市场主力。

而在这个5月,开盘和继续蓄水之间,更多开发商选择开盘。沙立松明确表示,“很多项目样板房推出,到正式开盘不到一个月时间。楼盘蓄水一个月,即使只有十几组客户,也要开盘将这十几组拿回来,开发商担心等则生变。”

据搜房网数据监控中心统计,截至4月25日北京预计5月开盘住宅项目共计34个,其中老项目后期22个,纯新盘12个;环比上月预计开盘量减少23%,同比去年同期增涨38%。此外5月北京周边项目预计13项目开盘,比4月减少3个。

优惠项目的数量持续缩减,一方面或受到今年年初各银行贷款持续紧缩影响,在购房者加剧观望心态及后续银贷市场不明的环境下,比起大手笔促销吸引眼球,开发商或更倾向试探市场的走向。另一方面,楼市小阳春总体成交并不理想,刚结束的春季房展会亦人气惨淡,然而3月楼市预售量却保持在较高水平,或说明在此环境下,开发商依旧有着很强的入市意愿,若4月楼市依旧不温不火,不排除开发商将逐步加大优惠力度。

一位代理机构相关人士也告诉笔者,某地王项目就在上月下旬拿到预售证后,紧急寻找代理,并于5月公开房源,开始销售。该人士表示,其“从售楼处开放接待,到正式开盘仅仅20夭时间,但‘必须开始’”。

云顶集团登录,搜房分析师认为,5月份供应量比较充足,这反映出房企积极推盘态度;同时,房企受冲关半年业绩的压力, 5月上旬和中旬或为楼市集中放量期。

有分析人士指出,本次“两会”并未过多的提及房产调控政策,市场房价比较趋稳,经过一段时间后,市场将逐步消化调控消息,随着刚需族的逐步入市,房价会逐步走出冰冻阶段,逐渐复苏。因此,在两会结束的这半年内入市,都是不错的时机。

错过小阳春5月成交被期待

而4月最后一个周末17盘集中入市,占4月已开盘量的85%,占3月已经开盘量的63%。张旭认为,“如果短期内需求观望没有明显缓解,将会有更多的开发企业启动‘以价换量’的销售模式”。

对于为何必须在五月开盘,上海搜房数据监控中心分析师汤正魏认为,“红五月”作为楼市的传统旺季,加上近期市场有再度回暖的趋势,大部分开发商势必不会放弃这一消化房源的良机,供应量或将持续放大。

业内多位专家指出,一段时间以来,房价下降的预期在购房人群中有所加深。如果市场没有明显回暖,这种深度观望情绪或将持续较长时间。北京楼市是否能够迎来逆袭,这仍需观察5月份的市场状况,对疲软的楼市,开发商集中推盘,快速跑了也是一种策略。

如其所言,5月7日—5月13日,上海市商品住宅市场新增供应14.7万平方米,环比增加10.0%。共有9个项目新取得预售证:现代华庭、合景领峰、维罗纳贵都、新城碧翠、富辰花苑、嘉宝紫提湾、嘉怡水岸、静安艺阁、新浦江城。

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但项目特性不同,采取的方式也不同。一位业内人士就告诉笔者,“有些楼盘不缺钱,开盘期一拖再拖,如某位于奉贤的项目,从去年底拿到预售许可证到现在一直未开盘”。开发商也许没有资金压力,但项目价格却在这段时间内降了几千元/平方米,还错过了三月小阳春。

对于在小阳春踏空的开发商来说,5月则充满期待。

因为“5月过了,6、7、8月就是传统的销售淡季,而且开发商面临资金困境,5月不抢会失去机会。”沙立松如是说。

对于5月的成交,用沙立松的话讲就是“有其规律性”,去年5月楼市达到92万平方米的成交量,到了6月,就只有78万平方米,之后更低。

市场需要的是信心,信心和市场表现有着良性的互动,5月显然是这样的集合体。

对于6月,分析人士则并不乐观,“6月份之后,供应量放不出来,在售项目又处于滞销期,购房者的冲动购买空间也随之变小。”所以,对于资金链紧张的大多数开发商而言,5月不能被错过。

但沙立松也表示,“楼市还是与政策密切相关,如果之后没有大的调控政策,而又有一些小的针对刚需的所谓‘救市’政策,6、7月倒也有机会。”

业绩压力激增5月寻求突破

除了5月的传统热销形象,对于面临业绩压力的开发商而言,5月入市也有其必然性。

对于过半的二季度,房企的业绩压力开始激增。去年大多数房企就因为对市场形势过于乐观,实际上37家销售额超百亿元的企业中仅有30%完成销售目标任务。面对今年调控的持续不放松,房企形势更为严峻。

CRIC研究中心分析人士就表示,6月份,房企将进入半年业绩的冲刺期,预计相当一部分今年以来价格策略相对保守的企业将出现集中的跑量需求,在此推动下,届时市场需求有望出现新一轮的集中释放。

但从实际的入市情况来看,更多房企似乎并不愿将成交突破放在二季度的最后一月,而更看好在有传统热销概念的5月即出击市场。

上海搜房数据监控中心截至4月20日统计,2012年5月上海市场预计将有39个住宅项目开盘(公寓项目28个,别墅项目11个),环比4月份28个的预开盘量(截止4月20日统计)飙升近四成。而4月的实际开盘并不高,更多楼盘转入5月开盘的可能性增大。

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